有很多关于经济方面的误导性信息，当你把财产和税收结合在一起时，似乎就更加如此了。
负扣税就是一个很好的例子。
例如，有人说澳大利亚是唯一允许负扣税扣除的国家。
但事实并非如此。
还有很多其他国家允许负扣税扣除。
德国、、加拿大和挪威都有与我们非常相似的制度，租金损失可以抵消应付所得税总额，未使用的损失可以结转以抵消未来的税收负债。
其他国家也有类似的制度，虽然不那么慷慨，租金损失一般可以用来抵消未来的租金收入，但不能用于其他形式的收入(例如工资收入)。
这些国家包括法国、、爱尔兰和芬兰。
此外，和瑞典这两个国家不允许负扣税，但对租赁费用有一定的免税额，以减少总体纳税义务。
“装备”一项资产——比如出租房产——就是借钱购买它。
如果一项资产亏损，那么它就是“负”负债。
如果出租物业收取的租金不包括业主的开支，包括贷款利息和其他成本，如维修，土地税和差饷，则为负扣税。
当有人在谈论负扣税时，他们大多指的是将这种损失从另一种收入来源(通常是工资)中扣除的能力。
因此，负扣税投资对工资较高、因而边际税率较高的个人最有吸引力。
目前，澳大利亚的税收制度对纳税人负投资房产的能力没有限制。
对纳税人的收入、损失的大小或可以扣除损失的期间没有限制。
此外，尽管负扣税最常用于房地产市场，但它也适用于任何形式的资产。
但是这一计划现在正在与绿党进行辩论，绿党正在考虑限制新建筑的负扣税。
正如人们所预料的那样，废话满天飞，又厚又快。
但在我们看上一次(1985年至1987年)停止负扣税时实际发生了什么之前，让我们先回顾一下目前的情况。
根据联邦财政部2023-24年度税收支出摘要——我可以告诉你，这是一本引人入胜的读物!-投资者申索总值271亿元的扣除额，用于“维持及资助物业权益”。
在2020-21年度，这些减免总额仅为171亿美元。
最近一年，财政部没有公布租金损失(也称为负扣税)的免税比例。
然而，在2021年，110万投资者报告损失了78亿美元，并声称获得了27亿美元的税收优惠。
2020- 2021年的福利分配显示，80%的租金减税流向了收入中位数以上的人群，而收入最高的10%的人群获得了37%的税收减免。
展望未来，预计负扣税将在未来十年内耗资近1000亿美元。
目前，澳大利亚约有100万人目前以某种形式负齿轮。
这是九分之一的纳税人。
因此，在这个领域做任何事情都会惹恼很多人。
然而，据估计，如果1987年中期没有恢复负扣税，那么大约40万额外的人——相当于两个堪培拉的居民——可能拥有自己的房子。
如果负扣税被废除，将会发生什么，这是一场广泛的辩论。
以下8张图表概述了1985年至1987年澳大利亚暂停负扣税期间发生的情况。
图表1显示，澳大利亚的空置率实际上有所上升。
这种情况在全国范围内并不一致——例如，布里斯班、珀斯和悉尼的空置率下降了，但阿德莱德和堪培拉的空置率上升了(详见图2和图3)——但在全国范围内，平均而言，出租空置率从1985年中期的2.2%上升到1987年中期的4.4%。
图表4告诉我，尽管空置率不断上升，但1985年至1987年期间的年租金增长率却有所上升。
通常，在空置率上升期间，租金增长放缓，反之亦然，叠加图1和图4将证实这一点。
当时人们经常说，由于住房开工放缓(见图5)，而人口年增长率却在上升，租金上涨。
见表6。
然而，在1985年中期，每年需要建造大约10万套新住宅，到1987年中期，需求上升到11.5万套，占15%。
然而，尽管新屋开工率下降了25%，但新屋库存仍然供过于求，如表5中注释的数字所示。
真正的罪魁祸首是不断上升的利率。
见图7。
官方现金利率在两年内从1985年中期的11.75%上升到13.2%。
在1985年至1987年期间，现金利率在短时间内达到19.4%。
正是这种上涨阻止了大量的购买活动，从而抑制了房屋开工，并推高了租金，因为投资者试图弥补更高的借贷成本。
我可以从个人经验告诉你，那时抵押贷款利率非常高。
我们的第一笔住房贷款年利率为17.5%。
开发商每年也要支付超过20%的财务费用。
然而，尽管取消了负扣税、高利率和新房供过于求，澳大利亚的房价在1985年至1987年间仍在上涨，也许与长期平均水平的年增长率不同，但也相当接近。
图8显示，澳大利亚的房价非常有弹性，自1981年以来只有6次进入短期负增长时期。
房地产行业的许多人认为房地产价值将会下跌;许多投资者会抛售;空置率将进一步下降;租金将上涨得更快，建筑开工率将大幅下降。
很多遗嘱!
而另一些人则认为，任何影响都可能是轻微的。
我属于第二个阵营。
为什么?
因为上次取消负扣税时所说的大部分都是废话。
负扣税的恢复是出于政治原因，而不是由于经济或政策错误。
我确实认为历史在很大程度上是重复的。
至少它很押韵。
编者注:这篇文章最初发表于去年，但为了我们许多新订阅者的利益而重新发布。
